大規模修繕の総会決議は何が変わる？｜2026年区分所有法改正

結論：2026年4月1日施行の改正区分所有法により、大規模修繕の総会決議は「総会に出席した区分所有者（委任状・書面投票を含む）」を基準に数えられるようになりました。従来のように欠席者が事実上の反対票になる状況が緩和され、「合意が取れず修繕が動かない」というマンションでも進めやすくなっています。ただし、決議の種類や工事内容の判断は慎重に行う必要があります。

京都・滋賀の管理組合さまからも「総会で過半数が集まらず、大規模修繕が何年も先送りになっている」というご相談をいただきます。本記事では、改正のポイントと、決議を通すために管理組合が準備しておきたいことを整理します（内容は一般的な目安であり、個別の判断は管理会社・マンション管理士・弁護士などの専門家にご確認ください）。

大規模修繕の総会決議は何が変わった？2026年の区分所有法改正

改正前は、普通決議であっても「全区分所有者」を母数に過半数の賛成が必要とされるのが一般的でした。そのため、総会を欠席し、委任状も出さない方が多いと、実質的に反対と同じ扱いになってしまう問題がありました。

改正後は、区分所有権の処分を伴わない事項については、集会に出席した区分所有者（委任状を提出した方などを含む）を基準に賛否を数える仕組みになりました。たとえば、全体の一部しか出席しなくても、出席者の中で賛成が多数であれば可決できる場面が増えます。

なお、建替え決議のように区分所有権の処分に関わる重大な決議は、引き続き全区分所有者を基準とする厳格な要件が残っています。改正の細部（定足数や招集通知の要件など）もありますので、最新の運用は法務省の資料や専門家でご確認ください。

項目	改正前の考え方	2026年4月施行後の考え方（目安）
普通決議の基準	全区分所有者・全議決権の過半数	出席した区分所有者・議決権の過半数
特別決議の基準	全区分所有者・全議決権の4分の3以上	出席者を基準に4分の3以上（定足数あり）
欠席者の扱い	事実上の反対票になりやすい	母数に入らないため影響が小さくなる
建替えなど処分を伴う決議	全区分所有者を基準	引き続き全区分所有者を基準（一部の要件緩和あり）

大規模修繕は普通決議？特別決議？工事内容で変わる判断

大規模修繕の決議が普通決議で足りるか、特別決議が必要かは、工事が「形状または効用の著しい変更」にあたるかどうかで判断されます。一般には、同じ色・同じ工法での塗り替えや防水層の更新、補修のように、建物の現状を維持・回復する工事は普通決議の対象と説明されることが多くあります。

• 普通決議になりやすい例：外壁の塗り替え、防水層の更新、シーリングの打ち替え、タイル補修など
• 特別決議が検討される例：エレベーターの新設、外観を大きく変える改修、構造に関わる大規模な補強、増築など

ただし、色や仕様を大きく変える場合や、共用部分に新しい設備を加える場合は境界が曖昧になります。管理規約にも決議要件が定められていますので、議案を出す前に管理会社やマンション管理士、弁護士へ確認しておくと安心です。大規模修繕全体の進め方は、マンション大規模修繕の流れと進め方でも解説しています。

大規模修繕の総会決議までの流れ｜理事会がやること

決議のルールが変わっても、「何のために・いくらで・なぜ今やるのか」が伝わらなければ賛成は集まりません。総会までの一般的な段取りは次のとおりです。

時期の目安	やること	ポイント
総会の12〜18か月前	建物診断・長期修繕計画の見直し	劣化の根拠となる写真・数値を整える
10〜12か月前	業者・コンサルの選定、概算見積	複数社で比較し、発注方式も検討
6〜9か月前	説明会・アンケートの実施	質問と意見を議事録に残す
2〜3か月前	招集通知の発送	議案の趣旨と要領を明確に記載
総会当日	決議	出席・委任状・書面投票を確実に集計

発注方式の違いは大規模修繕の発注方式の比較、資金面の不安がある場合は修繕積立金が足りない時の対処法もあわせてご覧ください。

大規模修繕で合意形成が進まない原因と、賛成を集める工夫

出席者基準になっても、総会の出席・委任状を集める努力は欠かせません。反対意見の多くは、費用への不安と、工事の必要性が見えないことから生まれます。

原因1：劣化が見えない

「まだ大丈夫では」という声には、外壁のひび割れ、タイルの浮き、防水層の劣化などを写真や調査結果で見える化するのが有効です。当社では工程写真の記録や施工写真台帳を整える運用をしており、現状把握の段階から写真で説明する形を大切にしています。

原因2：費用の負担感

費用は建物の規模や劣化状況で大きく変わるため、複数社の見積を同じ条件で比較し、内訳を説明することが大切です。先送りでかえって費用が膨らむ点は修繕を先送りするほど高くつく理由で解説しています。

原因3：情報が届かない

掲示板、回覧、メール配信、説明会など複数の手段で、議案の趣旨・工事期間・生活への影響を繰り返し伝えます。委任状・書面投票の締切も早めに周知しましょう。

大規模修繕の決議後に気をつけたいこと｜京都・滋賀の気候と施工体制

決議が通ったあとは、工事そのものの品質が重要です。京都盆地の高温多湿と底冷え、福知山周辺の霧や積雪、琵琶湖周辺の多湿など、地域の気候は塗装や防水の施工時期・乾燥時間に影響します。工期には天候による予備日を見込んでおくことが現実的です。

シンセイ株式会社は建設業14業種の許可を持ち、有資格者が在籍し、下地補修から塗装・防水まで自社一貫で対応しています。工程ごとの写真を記録し、施工写真台帳として管理組合さまへお渡しできる体制です。対応エリアの詳細は京都の外壁塗装・大津の外壁塗装・福知山の外壁塗装のページ、実際の事例は施工実績をご覧ください。

大規模修繕の総会決議に関するよくある質問（FAQ）

Q. 改正はいつから適用されますか？

区分所有法の改正部分は2026年4月1日に施行されました。今後開く総会から新しいルールが前提となりますが、管理規約の見直しが必要な場合もあるため、管理会社や専門家にご確認ください。

Q. 欠席者が多くても決議は有効ですか？

改正後は出席者を基準に数えるため、欠席者が多くても出席者の多数が賛成していれば可決できる場合があります。ただし、総会の成立に必要な出席要件（定足数）や規約の定めは別途確認が必要です。

Q. 委任状や書面投票は出席者に数えられますか？

一般に、委任状を提出した方や書面・電磁的方法で議決権を行使した方は、出席者として扱われると説明されています。具体的な扱いは管理規約と専門家の見解をご確認ください。

Q. 修繕委員会は必ず作るべきですか？

法律上の義務ではありませんが、理事会の負担を分散し、住民の意見をくみ上げる場として有効なケースが多くあります。理事の任期が短いマンションほど、継続的に動ける体制づくりをおすすめします。

Q. 決議前に業者へ相談しても費用はかかりますか？

当社の建物診断・お見積のご相談は無料です。総会前の資料づくりや説明会へのご協力も、お気軽にご相談ください（内容により別途ご相談となる場合があります）。

まとめ｜大規模修繕の総会決議は「準備」で結果が変わる

2026年の区分所有法改正で、大規模修繕の総会決議は出席者を基準に進めやすくなりました。それでも、劣化の見える化、複数見積の比較、丁寧な情報共有といった準備が賛成を得る近道であることは変わりません。決議の種類や規約の確認は専門家と進めながら、無理のない計画を立てましょう。