大規模修繕は、管理組合にとって十数年に一度の大きな買い物です。工事費の高騰、修繕積立金の不足、管理会社の見積りが妥当か分からない――理事長・修繕委員の方が抱える悩みは少なくありません。シンセイ株式会社は、京都・滋賀に拠点を置き、マンションの外壁・屋上防水・鉄部塗装・下地補修までを一式でお請けしている施工会社です。
このページでは、理事会・修繕委員会の皆さまが業者選びの前に知っておきたいことと、当社の対応内容をまとめました。
大規模修繕で管理組合が直面しやすい3つの悩み
1. 工事費が上がり、修繕積立金が足りない
資材費や人件費の上昇で、大規模修繕の工事費は上がっています。国土交通省の調査では、修繕積立金の平均は月1万3千円台／戸（令和5年度マンション総合調査）で、計画どおりに積み立てられていない管理組合も少なくありません。積立金が足りない場合は、今回必ず行うべき工事と次回に回せる工事を分けて考えることが大切です。詳しくは修繕積立金が足りないときの選択肢をご覧ください。
2. 見積りが妥当かどうか判断できない
管理会社や設計コンサルタントから出てきた見積りが適正なのか、理事会だけで判断するのは簡単ではありません。大規模修繕をめぐっては、工事会社どうしの談合や、コンサルタントと工事会社の不適切な関係が問題になったこともあり、国土交通省も管理組合に注意を呼びかけています。
3. 居住者の理解を得ながら進めるのが大変
工事中はベランダが使えない期間や、洗濯物を干せない日が出ます。総会での合意形成から工事中の苦情対応まで、理事会の負担は小さくありません。
シンセイ株式会社の大規模修繕の特長
説明用のイメージ写真（AI生成）です。施工方法は建物の状態に合わせてご提案します。
| 特長 | 内容 |
|---|---|
| 京都・滋賀に拠点 | 京都本店（京都市西京区）・大津営業所・福知山本社から伺います。工事中・工事後も近くで対応できます |
| 元請として一式でお請け | 建設業許可14業種を持ち、外壁・防水・鉄部・下地補修までを一式でお請けし、自社の職人と責任者が現場を管理します |
| 見積りの内訳をご説明 | 項目ごとの数量と単価をご説明し、どこにいくらかかるのかが分かる形でご提示します |
| 施工写真台帳 | 下地補修や各工程を写真で記録し、管理組合さまへの報告書類としてお渡しします |
| 発注方式を問わず対応 | 責任施工方式でのご依頼のほか、設計監理方式・管理会社経由の見積参加にも対応します |
| 居住者への配慮 | 工事のお知らせ・掲示物の作成、洗濯物やベランダ使用の案内など、居住者対応を行います |
大規模修繕の費用の目安
国土交通省の調査では、大規模修繕工事の戸あたり工事金額は「100万〜125万円」が最も多いという結果が出ています（令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）。ただし、建物の規模・形状・劣化状況、タイル張りかどうか、工事の範囲によって金額は大きく変わります。
| 主な工事項目 | 内容 |
|---|---|
| 仮設工事 | 足場・飛散防止ネット・現場事務所など |
| 下地補修 | コンクリートのひび割れ・欠損・鉄筋露出（爆裂）の補修、タイルの浮き補修 |
| シーリング | 外壁目地・サッシまわりのシーリング打ち替え |
| 外壁塗装 | 外壁・軒天・庇などの塗装 |
| 防水工事 | 屋上・ベランダ・廊下・階段の防水 |
| 鉄部塗装 | 手すり・扉・階段・配管などの塗装 |
周期の考え方は大規模修繕の周期は何年が目安か、外壁タイルの調査は外壁タイルの打診調査で詳しくご説明しています。
理事会でそのまま使える 業者選定チェックリスト
説明用のイメージ写真（AI生成）です。施工方法は建物の状態に合わせてご提案します。
施工会社を比較するときに、確認しておきたい項目です。当社に限らず、どの会社を選ぶ場合にもお使いください。
- 建設業許可の業種と許可番号を確認したか
- 同規模のマンションの施工実績があるか（所在地・戸数・工事内容）
- 見積書が「一式」ばかりでなく、数量と単価に分かれているか
- 下地補修の数量が「実数精算」か「想定数量」か、精算方法が明記されているか
- 工事中の写真記録と、完了後の報告書の内容が決まっているか
- 現場に常駐する責任者が誰か、緊急時の連絡体制があるか
- 保証の範囲と年数が、工事項目ごとに書かれているか
- 居住者への説明・苦情対応を誰が行うか
- アフター点検の時期と内容が決まっているか
発注方式（責任施工方式・設計監理方式・管理会社元請方式）の違いは、大規模修繕の発注方式の違いで比較しています。工事全体の進め方はマンション大規模修繕の流れをご覧ください。
ご相談から工事完了までの流れ
実際の施工写真
シンセイ株式会社の施工実績に掲載している写真です。写真から工事内容をご覧いただけます。
- お問い合わせ（理事会・修繕委員会・管理会社からのご相談）
- 建物診断（外壁・屋上・鉄部・タイルなどの劣化状況を調査し、写真付きの報告書を作成）
- 改修内容のご提案とお見積り（必要に応じて理事会・説明会でご説明）
- 総会での決議・ご契約
- 居住者説明会・工事のお知らせ
- 着工（足場設置 → 下地補修 → シーリング → 塗装・防水 → 検査）
- 完了検査・施工写真台帳と保証書のお渡し
- アフター点検
マンション大規模修繕 よくあるご質問
Q. 管理会社に任せている場合でも相談できますか？
はい。管理会社さまを通じたお見積りへの参加も、管理組合さまからの直接のご相談も承っています。
Q. 建物診断だけ依頼することはできますか？
可能です。まずは現状を知りたい、長期修繕計画を見直したいという段階からご相談ください。
Q. 設計コンサルタントが入っている案件にも参加できますか？
はい。設計監理方式の見積参加にも対応しています。
Q. 理事会や説明会で説明してもらえますか？
はい。工事内容・工程・居住者へのお願い事項などを、資料を用意してご説明します。
Q. 対応エリアはどこまでですか？
京都府全域・滋賀県全域を中心に、兵庫県中北部・大阪府北部にも対応しています。
マンション大規模修繕のご相談窓口
シンセイ株式会社（京都本店：京都市西京区／福知山本社：福知山市天田／大津営業所：大津市）。お問い合わせの際は、マンション名（または管理組合名）・戸数・築年数・前回の大規模修繕の時期をお知らせいただくとスムーズです。